新新商厦位于上海市黄金地段九江路、云南路口，原为一幢8层楼的商业建筑。数年前某民营房地产开发企业以拍卖方式拍得该商厦，并经批准加层改造。然而该公司由于过多的诉讼导致该商厦在改造过程中就被数度查封，并面临被再次拍卖的窘境。
某中央国企欲购买该在建工程，遂委托杨春宝律师率领的律师团队提供方案设计、谈判、合同制作、协助办理过户登记以及后续工程建设法律服务等服务。我们经调查发现，该工程不仅涉及拖欠多家施工单位、设备供应商工程款和设备款，向银行和其他债权人抵押过两次，更为上海多家法院查封及轮候查封八次，加层部分土地出让金也未缴纳，该在建工程存在严重的权利瑕疵。
经杨律师精心设计，买卖双方通力合作，双方选择了一个既能最大限度排除法律风险、保证交易能够顺利进行，又能平衡双方权利义务的交易方案。然而，在行将进行交易的关键时刻，该在建工程再次被上海某法院轮候查封，同时又出现限制交易的技术障碍。但是，这些障碍并未能阻碍收购方成功收购该在建工程。
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杨春宝一级律师简介
杨春宝一级律师，大成上海高级合伙人、资本市场部主任、国资基金研究中心主任，大成中国区私募基金专业带头人、科技与文化法律研究中心联合牵头人。执业30余年，长期从事私募基金、投融资、并购重组法律服务，尤其对对赌研究颇深且具有非常丰富的实战经验，并专注于金融机构股权投资业务。2004年起多次入选The Legal 500"私募基金"和"公司与商业"等境内外各类律师榜单，代理的中国法院首例适用外国法律审理外国公司的董事损害小股东权益纠纷案入选上海高院发布的《上海法院域外法查明典型案例》和威科先行"要案头条"。入选上海涉外法律人才库、上海市司法局鼎新法治人才库、上海国有企业改制法律顾问团，具有上市公司独立董事任职资格，系多家知名高校的兼职教授或兼职研究生导师及上海市商务委跨国经营人才培训班讲师。出版《私募股权投资基金风险防控操作实务》等16本投融资法律专著。了解更多常见法律问题
在建工程收购中常见的权利瑕疵有哪些？
在建工程收购不同于现房交易，其权利状态复杂，可能涉及工程款优先权、抵押权、查封与轮候查封、土地出让金未缴、规划与施工许可瑕疵等。收购方需全面排查权利负担，否则可能承受工程无法过户、被拍卖或承担隐性债务的风险。文章中，新新商厦在建工程存在拖欠多家施工单位、设备供应商工程款和设备款，向银行和其他债权人抵押过两次，被上海多家法院查封及轮候查封八次，加层部分土地出让金也未缴纳。这些具体事实说明，权利瑕疵可能同时来自债权债务、担保物权、司法查封和行政规费等多个层面，且改造过程中数度查封，交易随时可能因新增轮候查封而受阻。收购方应委托专业律师开展尽职调查，逐一核实工程款、设备款、抵押、查封、轮候查封、土地出让金及规划许可等情况，并设计分期付款、资金监管、债务清偿与解封解押联动等交易安排。对于轮候查封，应预留足够时间与资金，争取债权人配合解封；对于土地出让金未缴，应提前与主管部门沟通补缴与过户条件。交易文件中应明确权利瑕疵的披露、担保与违约责任，避免收购后承担隐性债务或无法办理过户。
轮候查封对在建工程交易有何影响？
轮候查封是指在前一查封解除后，后续查封自动转为正式查封的司法措施。对在建工程而言，轮候查封会限制产权转移和抵押登记，影响交易安全与融资安排。即使收购方与转让方达成协议，若未妥善处理轮候查封，工程仍可能被法院处置，导致收购目的落空。文章提到，新新商厦在建工程已被上海多家法院查封及轮候查封八次，交易行将进行时又再次被上海某法院轮候查封，同时出现限制交易的技术障碍。尽管如此，杨春宝律师团队通过精心设计的交易方案，与买卖双方通力合作，最终仍帮助中央国企成功收购。这说明轮候查封虽然增加交易难度，但并非绝对不可克服，关键在于准确判断查封顺位、债权金额与解封条件。面对轮候查封，收购方应查明各查封法院、案号、债权金额及查封期限，评估解封所需资金与时间。可采取由收购方代为清偿特定债务以换取债权人申请解封，或与法院、申请执行人协商以担保方式置换查封。交易合同应设置解封作为付款或过户的先决条件，并约定未能解封时的退出机制与违约责任。同时，应关注限制交易的技术障碍，如登记系统限制、规划验收未完成等，提前与不动产登记机构和主管部门沟通，确保交易方案可落地。
律师如何设计交易方案保障在建工程收购成功？
在建工程收购的交易方案设计，核心在于平衡风险控制与交易效率。律师需综合运用尽职调查、债务重组、付款节点控制、担保安排、过户登记协助等手段，将权利瑕疵的解决嵌入交易流程。交易方案应明确先决条件、交割步骤、资金监管和违约救济，确保收购方在风险可控的前提下取得工程权利。文章中，杨春宝律师团队接受某中央国企委托，提供方案设计、谈判、合同制作、协助办理过户登记以及后续工程建设法律服务。面对拖欠工程款与设备款、两次抵押、八次查封及轮候查封、加层土地出让金未缴等严重权利瑕疵，律师精心设计了一个既能最大限度排除法律风险、保证交易顺利进行，又能平衡双方权利义务的交易方案。在交易关键时刻，工程再次被轮候查封并出现限制交易技术障碍，但方案仍支撑收购成功。设计交易方案时，应把解押、解封、补缴土地出让金、取得规划与施工许可等作为交割先决条件，并采用资金监管或共管账户，确保款项用于清偿特定债务。对于工程款优先权，应核实欠付金额与优先权行使期限，必要时取得施工单位放弃优先权或同意债务清偿安排的书面文件。对于后续工程建设，应关注施工许可、规划变更与竣工验收等衔接问题。交易文件应详细约定陈述与保证、违约赔偿、退出机制，并设置过渡期管理安排，防止转让方在交割前新增债务或查封。
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