《每日经济新闻》记者就《物权法》（草案）对居民房屋买卖和物业管理的影响采访站长。
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杨春宝一级律师简介
杨春宝一级律师，大成上海高级合伙人、资本市场部主任、国资基金研究中心主任，大成中国区私募基金专业带头人、科技与文化法律研究中心联合牵头人。执业30余年，长期从事私募基金、投融资、并购重组法律服务，尤其对对赌研究颇深且具有非常丰富的实战经验，并专注于金融机构股权投资业务。2004年起多次入选The Legal 500"私募基金"和"公司与商业"等境内外各类律师榜单，代理的中国法院首例适用外国法律审理外国公司的董事损害小股东权益纠纷案入选上海高院发布的《上海法院域外法查明典型案例》和威科先行"要案头条"。入选上海涉外法律人才库、上海市司法局鼎新法治人才库、上海国有企业改制法律顾问团，具有上市公司独立董事任职资格，系多家知名高校的兼职教授或兼职研究生导师及上海市商务委跨国经营人才培训班讲师。出版《私募股权投资基金风险防控操作实务》等16本投融资法律专著。了解更多常见法律问题
物权法对房屋买卖效力有何影响？
根据物权法确立的物权变动与债权合同区分原则，房屋买卖合同的效力与物权变动的结果需要分别判断。当事人签订房屋买卖合同后，即使尚未办理不动产登记，合同在符合法律规定的生效条件时仍然有效，买方可以依据合同请求卖方履行过户义务；但房屋所有权的转移则以登记完成为准，未经登记不发生物权效力。这一规则对购房实务产生多重影响：其一，购房人不能仅凭支付房款或占有房屋就当然取得所有权，必须及时办理过户登记，否则可能面临一房二卖或卖方反悔的风险；其二，如果卖方在合同签订后又将房屋另行出售并过户给善意第三人，买方可能无法取得房屋所有权，只能依据合同追究卖方的违约责任；其三，预告登记制度为买方提供了一种保全手段，买方在支付部分房款后可以申请预告登记，以限制卖方处分房屋，但预告登记具有期限限制，需要在法定期间内及时申请正式登记。实务操作指引方面，购房人在签约前应核实房屋的权属状况，包括是否存在抵押、查封等权利限制；签约后应尽快办理网签和不动产登记申请；若条件允许，应优先选择资金监管方式支付房款，避免因卖方债务问题导致房屋被查封而无法过户。风险提示方面，需特别注意开发商或卖方利用“名为买卖实为融资”的方式将房屋重复出售，或在小产权房、违法建筑上签订买卖合同，此类合同可能因标的物违法而无效。常见争议焦点包括：未办理登记的房屋买卖合同是否有效、买方能否主张排除强制执行、以及卖方破产时买方是否享有取回权。总体而言，物权法的登记生效规则强化了登记的核心地位，购房人应当将完成登记作为交易成功的唯一标准，切勿仅以交付钥匙或支付全款作为安全依据。
业主对共有部分享有哪些权利？
在建筑物区分所有权制度下，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分（如楼道、电梯、外墙、屋顶、绿地、道路、共用设施设备等）享有共有和共同管理的权利。物权法明确业主不得以放弃权利为由不履行义务，例如业主不能因不使用电梯或楼道而拒绝分摊维修费用，也不能擅自将共有部分占为己用。实务中，共有部分的权利行使涉及多个具体场景：第一，共有部分经营收益归属，例如电梯广告、外墙招牌、地面停车位的租金等，这些收益在扣除合理管理成本后应当归属于全体业主，由业主共同决定分配方式或用于补充专项维修资金；但现实中有不少物业服务企业或开发商擅自截留收益，业主有权要求其公示账目并返还。第二，共用部位维修义务的承担，屋面防水、外墙渗漏等共用部分的维修费用应当从专项维修资金中列支，紧急情况下可以启动应急使用程序，但具体审批流程需遵循当地规定。第三，业主不得改变共有部分的结构和用途，例如不得在楼道堆放杂物、不得私自封堵消防通道、不得将通风管道改建为私人储物空间。第四，对共有部分进行处分或重大修缮，需经法定比例的业主同意，例如加装电梯、改造绿地等，否则可能构成侵权。实务操作指引方面，业主委员会应当及时建立共有收益台账，定期向全体业主公开收支明细；业主个人发现共有部分被侵占时，可以请求物业公司制止，或者通过诉讼请求排除妨碍、恢复原状。风险提示方面，开发商在销售房屋时可能通过“赠送花园”“赠送露台”等承诺诱导购房人，但若该区域属于规划公共用地，此类承诺往往因违反法律强制性规定而无效，购房人最终无法取得专有权利。常见争议焦点包括：地下人防工程车位能否被业主共有、商铺外摆区域是否属于共有部分、以及共有部分收益的诉讼时效问题。建议业主在购房时仔细查阅规划图纸和公摊面积明细，了解共有部分的具体范围；在管理过程中，通过业主大会积极行使共同管理权，避免因个别业主的搭便车行为损害全体利益。
业主如何监督物业管理工作？
物业管理关系中，业主与物业服务企业之间是平等的民事合同关系，业主有权通过法定程序对物业服务进行监督。物权法赋予业主共同决定选聘和解聘物业服务企业、调整物业服务标准、监督物业服务企业履行合同等权利。实务中，业主监督物业管理工作可从以下维度展开。第一，知情权保障，业主有权查阅物业服务合同、收费明细、公共收益收支账目、维修资金使用记录等资料，物业服务企业不得以商业秘密为由拒绝提供；对于业主提出的合理查询要求，企业应在合理期限内予以答复。第二，参与决策机制，业主通过业主大会形成集体决议，例如决定是否续聘或解聘物业公司、是否同意调整物业费标准、是否动用维修资金进行大修改造等，业主大会作出的决议对全体业主具有约束力，但决议程序必须符合法律规定的表决比例，否则可能被撤销。第三，日常监督手段，业主可以委托业委会聘请第三方审计机构对物业公司的收支情况进行专项审计，也可以要求物业公司定期公示服务报告；对于物业公司擅自提高收费、减少服务项目、挪用公共收益等行为，业主可以向当地住房城乡建设主管部门投诉举报，或者依据合同提起民事诉讼。第四，解聘与选聘程序，如果物业公司服务严重不达标，业主大会可以依法决议解聘，并重新选聘新的物业服务人；在交接期间，原物业公司有义务配合移交资料、设施和费用，不得拒绝退出。风险提示方面，业主在实际监督中常遇到的难点包括：业主大会召开困难、表决票回收不足、业委会成员缺乏专业能力、物业公司格式合同中设置不合理免责条款等。针对这些难点，建议业主联合成立业委会时聘请专业法律顾问，规范议事规则；在签订物业服务合同时逐项明确服务标准、考核办法和违约责任，尽量避免使用“服务内容详见附件”等模糊表述。常见争议焦点包括：业主以物业服务质量差为由拒交物业费是否合法、业委会做出的决定能否被个别业主否决、以及物业公司对违规装修是否有权断水断电。总体而言，监督物业管理的核心在于业主主动行使共同管理权，不能仅依赖个别业主的私下交涉，而应通过法定程序形成集体意志，并保留书面证据，以便在发生争议时有效维权。
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