被动状态
2005年1月份，北京昆明湖南路的几栋别墅楼前，修剪精致的草坪还有几分翠绿，空荡荡的道路不见一个人影。这是东方国际拍卖公司（以下简称东方国际）代理拍卖的房产。由于这里临近四环，距东边不到4、5公里即可通往中关村、圆明园、上地；西边的道路通往颐和园、香山风景区。附近汤泉易居同档次的别墅已经飙升到均价8000元/平米。东方国际业务部的樊自绅说，这7栋别墅是开发商以4760元的起拍价的委托拍卖。
目前房地产拍卖方兴未艾。樊自绅介绍，一般的拍卖公司业务分两块：资产拍卖（也就是房地产项目）和艺术品拍卖。和世术品拍卖比较，房产项目比较好操作，投入的人员少，风险小。在北京200多家拍卖行中，经营资产拍卖的占80%。
北京现在2.2亿平方米的存量房（包括开发商手中的尾房、次新房、二手房、没卖出去的新盘）。仅此一项，如果按北京的平均房价5000元/平米全部走上拍卖轨迹，这将是一个上万亿元的巨大市场。
但是房产拍卖一直处于被动状态。拍品主要是法院和金融部门委托的强制拍卖，多是企业的烂尾楼和不良资产房、银行抵押房、没收房产。而开发商手中的大量存量房，还没有大规模地走向拍卖市场。
“主要跟竞标者有关。”一位不愿透露姓名的拍卖行经理说，“来拍卖行竞标的个人很少，主要是炒房‘低进高出’的投资行为。而普通百姓，甚至很少有人知道房产拍卖这回事。这让开发商心里没底。”
这位人士说，房产拍卖不被人知主要是宣传不到位，一些拍卖行对宣传不重视。媒体也不感兴趣，过分追求看点和轰动效应，除了个别明星拍卖房外，其他的拍卖的报道基本都无声无息。“个别拍卖行和个人合谋，只在地方小报不起眼处刊登拍卖公告，造成竞拍人已经内定的事也有。”广东信业拍卖有限公司的拍卖师陈一杰说。
还有目前的拍品标的数额巨大，一般的百姓不敢问津。就拿东方国际2005年1月份的拍卖会上，在拍卖的5处房产中，2处是建筑面积2000多万、起拍价千万元以上的房产，其中通州的某处山庄是集住店、办公、娱乐为一体的旅游地产，起拍价接近1500万。其他5处民宅项目，都是在面积250米以上，起拍价在100万~400万以上。
买卖之痛
据陈一杰介绍，开发商把手中的余房束之高阁并对拍卖敬而远之，主要是心理预期过高。“如果是古董文物艺术品，拍卖价是往上叫的，但是对于房子，肯定比市面上低，因此很多高价房产都流拍。”
如果是法院或金融机构委托拍卖，价格由委托方内定，拍卖公司没有权力对其指手画脚。如果第一次流拍后，拍卖公司可发回法院降价，这样的价格可连续三次调整，如果最后一次再流拍就发回法院不再拍卖。而如果是开发商或者个人拍卖，价钱是双方协商的结果。由于开发商的预期过高，实际上拍卖公司对价格也无法控制，某个拍卖公司老总表示，他们曾经拍卖过一套房子，由于开发商不肯降价导致多次流拍，直到现在这栋房子还没有出手。
拍卖的房产比市价的平均值要低10%左右，有的还低20%~30%。中都国际曾拍卖过临近四环的一处房产，这个地段2000年以后二手房的平均价格是5000元/米以上，个别的还到了6000元/米，而这套户型不错的房子起拍价只有4500元/米。2003年初拍卖的刘晓庆在北京、重庆等地的19套住宅中，其中位于北京回龙观和安惠北里的房产每套的起拍价只有2000元，只是相当于北京市房地产均价5300元/平米的三分之一。这么低的价位对开发商来说是不愿接受的。
虽然一些开发商用拍卖的形式进行清盘，但是对于很多开发商来说，由于大部分房子销售完了已经把本钱收回来了，没有资金压力就不急着把尾房脱手，想寻个高价再卖。媒体曾质疑一些开发商还拿出少量商铺的“作秀”拍卖，是“哄抬”高价对其房产促销。
上海和华利盛律师事务所律师杨春宝认为，开发商拍卖存量房可能有两个原因：一是急着收回现金；二是存在法律纠纷，债权人急于找买家变现。但是参加拍卖的房子周期长，靠拍卖解燃眉之急似乎不太妥当。一般拍卖行举办的拍卖会基本是一个月一次，拍卖行对委托方的资质、房屋质量、房产价值等进行调查和评估，另外还有广告宣传策划等活动，一来二去时间就长了，有的长达2、3个月时间才会拍卖，还不包括各种因素导致的流拍。“这对开发商都是不可预期的风险。”杨春宝说。
与开发商尽管时间成本和价格成本过高相比较的，是竞拍人的心理预期过低。“一想起拍卖就想到是问题房，想捡个便宜的心理的多的是。买卖双方的种种差异是房产拍卖最大的障碍。”樊自绅介绍，“来我们公司拍卖的大多数是炒楼的公司，个人竞拍的不多。”
没有群众基础造成的另一后果是，中介和投机公司趁机抢走了大量房源。这些公司经常以个人名义混入各大拍卖会，房子到手再以高价位卖出去。由于中介费用是双方平摊2.5%，而约定俗成的拍卖佣金是双方各掏5%。如果以一个50万的房子计算，拍卖费用就达2.5万。况且很多拍卖还要一次性付清现款等限制，凡此种种让不明就理的买房人把天平倾向于中介。
交易安全
某拍卖公司的一位副总想起3年前接过最大的一个标的某办公大楼不寒而栗，“过户问题很复杂，产权直到现在还没有理清。”这位不愿透露姓名的副总说，这样的事在拍卖行多的是，“有时候看人家各种手续齐全，但是接手后才发现一个楼盘抵给4家银行，或者一个土地多次抵押。这让拍卖公司为了办理手续疲于奔命，1年过不完户的有的是。如果楼卖出去后，大楼的土地出让金没交就破产了，只要土地出让金不交，就永远过不了户。”
即使是法院委托拍卖的房产，也不能保证绝对安全。早在1997年的上海曾发生过一件尴尬的事，经法院委托拍卖的房子却不能过户，令当时的社会十分震惊。根据法律，通常是房地产项目拍卖后法院应该办理好各种关系。但是法院事务繁忙，善后事务往往落到拍卖公司身上。而很多拍卖公司面临的问题是，越是年头儿长的房产办理过程越是复杂，过去的楼盘体制不健全，房地产政策混乱，让钻营之徒得了空子。“房产的水太深，这里面说不清的事多的是。如果一不小心误入陷阱，人员、广告费都白搭不说，对我们的信誉影响极坏。”这位副总表示，作为拍卖公司风险与利润并存。“过去很多房子‘不干净’，随着时间推移，这种情况会越来越少。”
很多拍卖公司表示，尽管拍卖面对的困难重重，拍卖仍然是一种最好的销售方法。“开发商希望房价越高越好。拍卖公司认为价格高了拍不出去，那人员费用、场地费用、广告成本都泡了汤。最终双方会以一个接受的价格拍卖。”再就是房产拿出来接受市场的检验，“最终成交的价格比开发商售楼价更接近它的价值。”樊自绅说。
（本文转载自《地产新闻》2005年3月号）
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杨春宝一级律师简介
杨春宝一级律师，大成上海高级合伙人、资本市场部主任、国资基金研究中心主任，大成中国区私募基金专业带头人、科技与文化法律研究中心联合牵头人。执业30余年，长期从事私募基金、投融资、并购重组法律服务，尤其对对赌研究颇深且具有非常丰富的实战经验，并专注于金融机构股权投资业务。2004年起多次入选The Legal 500"私募基金"和"公司与商业"等境内外各类律师榜单，代理的中国法院首例适用外国法律审理外国公司的董事损害小股东权益纠纷案入选上海高院发布的《上海法院域外法查明典型案例》和威科先行"要案头条"。入选上海涉外法律人才库、上海市司法局鼎新法治人才库、上海国有企业改制法律顾问团，具有上市公司独立董事任职资格，系多家知名高校的兼职教授或兼职研究生导师及上海市商务委跨国经营人才培训班讲师。出版《私募股权投资基金风险防控操作实务》等16本投融资法律专著。了解更多常见法律问题
存量房拍卖中开发商为何不愿参与？
存量房拍卖中开发商参与意愿低，根源在于价格预期与市场机制的错位。拍卖通常被视为低价处置渠道，成交价往往低于市场售价10%至30%，这与开发商希望实现尾房高溢价回笼资金的目标相悖，尤其当项目已完成大部分销售、资金压力不大时，开发商更倾向于持房待售而非接受折价。此外，拍卖流程周期长，从委托评估、广告宣传到正式拍卖往往需要两三个月甚至更久，期间存在流拍、反复降价等不确定性，增加了开发商的持有成本和机会风险。部分开发商还存在法律纠纷或急于变现的需求，才会选择拍卖，但拍卖并不能解决其资金周转的时效性问题。实务操作上，开发商应理性评估存量房的自身条件与市场接受度，合理设定保留价，避免因心理预期过高导致多次流拍，反而损害资产形象。同时，拍卖委托合同应明确佣金、费用承担、流拍后的处理及降价幅度等条款，减少后续争议。常见争议焦点在于拍卖成交后，委托人是否配合办理过户手续、房屋瑕疵披露义务是否履行，以及拍卖公告内容是否构成对标的物状况的保证，这些均需在委托环节以书面形式予以锁定。
参与房产拍卖存在哪些交易安全风险？
参与房产拍卖虽然可能获得低于市场价的价格，但交易安全风险不容忽视。首要风险是产权瑕疵，部分标的房产可能涉及多重抵押、一房多卖、土地出让金未缴清、产权链断裂等复杂情况，即使拍卖前看似手续齐全，过户时才发现权利负担，导致无法办理不动产转移登记。司法拍卖虽由法院主导，但法院不承担瑕疵担保责任，买受人需自行调查并承担后果。实务操作指引：竞买人应在参拍前自行或委托专业机构进行全面的尽职调查，包括查询不动产登记簿、核查抵押与查封状况、确认土地性质与出让金缴纳情况、核实房屋实际占用人及租赁关系，并实地看样。需特别关注拍卖公告中的税费承担方式，部分拍卖要求买受人承担全部税费，包括历史欠费，成本可能远超预期。风险提示：切勿轻信“低价捡漏”宣传，对明显低于市场价的标的应提高警惕；参与司法拍卖后若发现无法过户，通常难以追究法院责任，且悔拍保证金不予退还。常见争议焦点包括：拍卖成交后能否以房屋存在质量瑕疵或权属争议为由主张撤销拍卖、税费承担条款的效力、以及拍卖标的被案外人主张所有权时的救济路径。建议普通购房者优先选择权属清晰、可正常过户的标的，并在竞买前咨询专业律师。
房产拍卖成交后如何保障顺利过户？
房产拍卖成交后能否顺利过户，关键在于拍卖前的产权审查与拍卖后的法律程序配合。根据现行不动产登记规则，拍卖成交后需凭成交确认书、法院裁定书（司法拍卖）或委托方出具的过户文件、完税凭证等材料申请转移登记。实务操作指引：竞买人在参拍前必须核实标的物的登记信息与实际情况是否一致，了解是否存在查封、抵押、租赁、居住权等权利负担；对于司法拍卖，取得法院出具的拍卖成交裁定书后，可单方申请过户，若登记机构因历史遗留问题不予办理，需通过行政诉讼或复议解决。对于商业委托拍卖，委托人必须配合提供原权属证书、身份证明等材料，若委托人拒不配合，买受人只能依据合同追究其违约责任，无法强制执行过户。风险提示：应重点关注房屋来源是否合法、土地使用权性质是否属于出让且期限明确、是否涉及划拨用地需补缴出让金、有无违章搭建影响登记。常见争议焦点包括：拍卖前未披露的欠缴税费由谁承担，通常依公告或法律规定由买受人承担；房屋被案外人非法占有时，司法拍卖可申请法院强制腾退，商业拍卖则需另行诉讼；以及拍卖人对标的物瑕疵的告知义务边界，若公告中明确声明“按现状拍卖、不承担瑕疵担保”，买受人则难以维权。因此，建议买受人全程委托专业法律人士参与拍卖流程，确保从竞买公告审查到过户登记每个环节的合法性与安全性。
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