杨春宝律师就存量房拍卖事宜接受北京《地产新闻》杂志记者的采访，杨律师深入分析了存量房拍卖可能存在的法律障碍及消费者的心理预期，介绍了上海存量房拍卖的情况，剖析了上海在建工程、烂尾楼拍卖的现状以及法律障碍，介绍了上海在建工程转让的流程以及在建工程改造、优化设计及包装上市等情况。
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杨春宝一级律师简介
杨春宝一级律师，大成上海高级合伙人、资本市场部主任、国资基金研究中心主任，大成中国区私募基金专业带头人、科技与文化法律研究中心联合牵头人。执业30余年，长期从事私募基金、投融资、并购重组法律服务，尤其对对赌研究颇深且具有非常丰富的实战经验，并专注于金融机构股权投资业务。2004年起多次入选The Legal 500"私募基金"和"公司与商业"等境内外各类律师榜单，代理的中国法院首例适用外国法律审理外国公司的董事损害小股东权益纠纷案入选上海高院发布的《上海法院域外法查明典型案例》和威科先行"要案头条"。入选上海涉外法律人才库、上海市司法局鼎新法治人才库、上海国有企业改制法律顾问团，具有上市公司独立董事任职资格，系多家知名高校的兼职教授或兼职研究生导师及上海市商务委跨国经营人才培训班讲师。出版《私募股权投资基金风险防控操作实务》等16本投融资法律专著。了解更多常见法律问题
在建工程及烂尾楼拍卖的常见法律风险有哪些？
存量房拍卖在实践中面临多重法律障碍，需要参与方审慎应对。首先是权属瑕疵问题，部分存量房可能存在未办理初始登记、共有产权未分割、历史遗留的继承或赠予未过户等情形，导致拍卖标的物权属不清，无法顺利办理转移登记。其次是抵押与查封负担，存量房若已设定抵押或被司法查封，则拍卖程序需先行解除抵押或取得抵押权人同意，否则竞买人成交后可能无法办理过户，甚至因查封导致拍卖行为无效。第三是租赁关系与占用问题，存量房若存在合法租赁，依据买卖不破租赁原则，竞买人需继续履行原租赁合同，影响实际使用与收益；若房屋被案外人无权占用，清退需要耗费时间与成本。第四是税费问题，存量房拍卖通常涉及增值税、土地增值税、契税、个人所得税等，若拍卖公告未明确税费承担方式，可能引发纠纷。第五是程序合规风险，司法拍卖与商业拍卖适用不同规则，拍卖公告、保留价设定、竞价规则等若存在瑕疵，可能导致拍卖结果被撤销。消费者心理预期方面，许多竞买人误以为拍卖房一定低价，忽略实际成本与风险，容易产生悔拍或后续争议。因此，参与存量房拍卖前应聘请专业律师进行尽职调查，核查权属、负担、占用及政策限制，并合理评估总成本，避免陷入法律纠纷。
如何规范操作在建工程转让流程？
在建工程及烂尾楼拍卖的风险远高于普通存量房，主要体现为多维度法律问题。其一，土地权利瑕疵风险。在建工程所处地块可能因欠缴土地出让金、土地用途与规划不符、土地使用权期限问题而被限制交易，甚至面临被政府收回的风险。其二，行政审批与规划风险。烂尾项目往往存在未取得建设工程规划许可证、施工许可证，或虽已取得但已过期、规划内容被擅自变更等情况，导致项目无法继续建设或无法通过竣工验收。其三，工程价款优先受偿风险。施工总包单位、分包单位对工程价款享有法定优先权，其受偿顺位通常优先于抵押权，拍卖所得价款在清偿工程款后的剩余部分才可能用于偿还抵押债权，这直接影响竞买人的投资回报。其四，合同履行风险。在建工程可能涉及大量已售商品房、预售合同、材料采购合同、设计合同等，若未妥善处理，竞买人可能需承接相应债务或承担违约责任。其五，债权债务关系复杂。烂尾楼背后往往牵涉民间借贷、担保链条、股权质押等，其债权债务关系错综复杂，甚至存在重复抵押、虚假诉讼等情况。其六，续建手续与验收困难。若原建设单位资质失效或资料缺失，续建时需重新办理许可，竣工验收标准亦可能因新规范而提高，导致成本增加。此外，消费者心理预期方面，购买烂尾楼拍卖房源者常期望大幅低于市价，但实际需考虑续建投入、修复费用、法律诉讼成本及资金占用成本，综合成本未必低廉。建议竞买人在参与此类拍卖前，委托专业机构开展全面的法律与财务尽调，评估项目可行性，必要时调整交易结构，例如通过股权收购或破产重整方式进行。
如何规范操作在建工程转让流程？
在建工程转让是一项复杂的系统工程，规范操作通常可分为几个关键阶段。第一阶段是尽职调查。受让方须全面核查项目公司的股权结构、负债情况、资产状况，以及在建工程本身的土地权属、规划许可、施工许可、预售许可、已售物业情况、在建工程抵押、司法查封、欠付工程款等事项。此阶段应当重点审查工程是否具备转让的法定条件，例如土地出让合同是否允许项目转让、是否已支付全部土地出让金、是否取得权属证书或取得权利证书的明确路径。第二阶段是行政审批与备案。根据现行法律原则，以出让方式取得土地使用权，在建工程转让通常需满足已按出让合同约定进行投资开发、完成一定比例的开发投资额等条件，并需向土地管理部门、发展改革部门、建设主管部门等办理转让审批或备案手续。涉及外资、国有资产或上市公司重大资产重组的，还需履行额外审批程序。第三阶段是合同设计与签署。转让合同应明确标的物范围、转让价款、支付节点、债务承接方式、资料移交清单、税费承担、违约责任及争议解决条款。尤其应约定清楚已售房产的处理方式，是解除合同退还购房款，还是由受让方继续履约，必须取得购房人书面同意。第四阶段是价款支付与交割。通常安排分阶段支付价款，与转让交割节点、审批完成节点、权属变更登记节点挂钩，以降低信用风险。同时应办理工程现场、施工资料、证照印章的移交，并通知相关债权人、施工方、供应商等利害关系人。第五阶段是权属变更登记。双方共同申请变更建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证等证照的权利主体，并办理土地使用权变更登记。若项目已办理预售许可，还需办理预售许可变更手续。对于在建工程的改造、优化设计及包装上市，受让方应在合法合规前提下调整规划指标，重新报批，通过市场定位提升项目价值。整个流程中，建议聘请专业律师全程参与，防范因程序瑕疵导致转让无效或后续开发受阻。
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