经济适用房的法律适用(2002)

我于2000年10月与某公司签定协议如下：

协议书：方圆公司在塔河县建设住宅楼一栋，与购房人达成如下协议：
一、购买一层门市，每户预交13万，由方圆公司出具收款收据。
二、购买二层以上住宅楼，每户预交3万，由方圆公司出具收款收据。
三、方圆公司承诺楼房于2001年10月30日交付使用。
四、购房人于楼房交付前补交剩余款项，并办理由齐齐哈尔铁路分局加格达奇房地产管理所签发的房证、产权证和发票。

双方签字，盖章。

竣工后，我得知该房只能办理由齐齐哈尔铁路分局加格达奇房地产管理所签发的房屋使用凭证，整栋楼房只有一个大产权证，因此我要求退房遭拒绝。当我想以商品房相关法律向开发商交涉时，又得知该住宅属经济适用房，但购房协议书中并没有说明，售房时只宣传说是商品房。

《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条规定：“商品房预售，应当符合下列条件：........（四）、向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。”

《合同法》中规定：“违反法律、法规强制性规定的”合同无效。

《城市商品房预销售管理办法》第六条规定：商品房预售实行许可证制度，开发企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。”

而开发商并没有办理商品房或经济适用房预售许可证，理由是当地政府部门并没有强制要求开发企业办理上述证明。我想以上述两个法律为依据，要求退回预交款。

请问：1、商品房和经济适用房所适用的法律一样吗？如果不一样，请问经济适用房适用哪个部门的哪个法律？2、我所依据的法律合适吗？能不能退还预售款？3、协议书中对房屋性质没有说明，法院能否认定按购房人的意愿解释？

以上问题还请您在百忙之中给予答复。

答：

经济适用房是各地政府为解决中低收入家庭的居住困难而采取扶持开发的房屋，只能销售给特定对象。而你所购买房屋是面向公众销售的，并不限定对象，因此应视为一般商品房销售。而商品房的开发是要经特别批准的，并不是随意开发的，有关法律法规对此均有专门规定，你引用的是其中一部分。如果其开发行为本身是违法的，或者其销售行为是违法的，你均可以主张无效，要求退还房款。法院在认定有关合同性质时会综合考虑合同的各种因素，依法作出判决。

杨春宝律师